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北京銀十36項目將開盤 別墅項目入市意願高漲
告別相對冷清的“金九”，面對傳統的“銀十”推盤旺季，眾多樓盤紛紛計劃推新入市。圖/CFP
十·一看房去 36樓盤供挑選其中純新盤或達17個；中高端項目占14個，將拉動商品住宅成交價格再走高對開發商來說，“銀十”不僅是一年中的推盤旺季，更是四季度的首個業績沖刺
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月。今年10月，面對樓市回暖的大趨勢，開發商們仍延續較高的推盤積極性，試圖以全新產品搶占更大的市場份額。在業內看來，沉寂依舊的老項目推新、高端項目持續入市、商住項目活躍……這一系列的市場表現，預示著10月北京樓市仍將延續之前的回暖態勢。
“金九”成色不足
受到供應放緩、小長假、通州限購等因素影響，今年“金九”北京樓市開局不利，成色不足。截至9月27日，北京9月商品住宅(不含保障房和自住房，下同)成交達5612套，比上月同期減少27%；成交價格約為31047元/平方米，環比上漲12%。
亞豪機構市場總監郭毅認為，自6月中旬開始北京商品住宅每周的成交量持續維持在2000套左右的高位水平，這與通州此輪的炒作基本契合。而隨著該區域“雙重限購”政策效力的顯現，自9月首周開始，整體市場成交出現下滑，並連續三周處於較低迷狀態。不過受到“金九”市場供應意願的大幅回升，預計接下來的市場成交將現轉機。
也有業內人士表示，改善性購房需求釋放的空間較大，購房者交易節奏也會隨之被帶動起來。隨著後續房企推盤節奏的加快，預計9月仍會有環比正增長態勢。
“銀十”36項目預計開盤
告別相對冷清的“金九”，面對傳統的“銀十”推盤旺季，開發商自然不願錯過這一好時機，眾多樓盤紛紛計劃推新入市。
根據亞豪機構統計數據顯示，10月北京商品住宅市場預計將有36個項目入市，其中包括紫金印象、魯能·釣魚臺美高梅公館、釣雲臺等17個純新盤，以及包括福海棠華苑、上林溪南區、金融街·漫香林第6區等在內的19個老項目後期。
這也是今年以來連續第3個月入市樓盤數維持在35個左右的高位。在8月開盤項目個數達到37個的年度高峰之後，接下來的“金九銀十”持續維持高位。對此，亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，8月入市高峰的出現更要得益於通州限購前夜的集中推盤。近期信貸等政策寬松的刺激，也使得開發商供應意願持續高漲，但同時通州區的整體“啞火”使得原本銷售旺季的月份也未能突破最高峰。
樓盤入市意願增強，在9月末便有所變現。據機構統計，9月第三周(14日-20日)北京住宅市場共有11個項目入市，相比之前一周增加4個。
別墅項目入市意願高漲金門縣銀行車貸利率
作為“豪宅元年”，今年的高端項目撐起瞭北京樓市半邊天。10月入市的項目中，中高端項目表現依舊搶眼。
10月，35個預計入市的項目中，別墅項目占據6席；預期售價信貸申請難?6萬元/平方米以上的公寓豪宅項目也多達8個。據瞭解，包括華遠和墅、新世界麗樽、金隅78墅等在內的多個別墅項目均計劃於10月推出新品。
任啟鑫分析，8月北京別墅與公寓豪宅均創造成交小高峰，進入9月之後依然保持旺盛，整體高端市場成交活躍度的提升，加之房企在今年普遍已完成銷售目標後，提升利潤水平的訴求更加強烈，是加速推出高端項目的重要拉動因素。而高端項目占比的不斷上升，也將拉動北京商品住宅成交價格再新臺階。
融科智地北京公司副總經理索穎也曾表示，目前的高端市場分為兩種，一種是純別墅類產品，別墅在北京是一種稀缺性產品，可以說是賣一套少一套，所以資源的稀缺性就決定瞭價格和成交的走高。第二種高端產品因為其地段優勢和購買者的經濟實力而決定瞭其價格也會比較堅挺。所以隨著下半年一批高端產品的入市，又會形成一個新的樓市增長點。
區域看點
大興：剛需項目“搶跑”
伴隨著新機場利好和城南計劃的進一步落地，大興區的生活配套和產業支撐日益完善，目前已經成為北京樓市的重要供應區域。眾多房企也看好大興區域的前景，相繼進駐，並持續推高區域土地價格。
從10月入市項目的區域分佈來看，大興區以6個項目的預計入市量，占據各區供應的榜首，其產品類型也較為豐富，包括華遠和墅這個別墅項目、金融街·漫香林第6區等3個普宅項目以及萬科天地等兩個商住項目。
“大興區需求的旺盛是拉動區域供應集中入市的主要因素。”任啟鑫表示，9月1日-17日，大興區共實現商品住宅銷售684套，占全市成交占比的21%，居各區之首。
目前，大興區成交主要集中在大興新城和亦莊兩個區域。其中大興新城以剛需項目為主導。此次入市的萬科天地這一商住項目便鄰近地鐵4號線義和莊站，主推35-162平方米的精裝修商住產品。亦莊區域則以改善型項目為主。金融街·漫香林是沉寂多年的老項目，此次推出88-120平方米的兩居、三居產品，也正是對接區域內的剛改、剛需人群。
“政策導向的刺激使得大興區的購房需求得以集中釋放，也吸引瞭項目的不斷入市。”任啟鑫如是說。
豐臺：高端盤嶄露頭角
除大興區之外，10月入市量較大的當屬豐臺區，當月共有5個項目預計入市，包括釣雲臺、福海棠華苑等3個住宅項目，以及魯能·釣魚臺美高梅公館、中奧廣場首站兩個商住項目，其中釣雲臺項目單套售價高達千萬元起。
“以往豐臺區在北京房地產版圖當中一直處於被冷落的‘配角’地位，從住宅存量來看，目前豐臺區商品住宅存量僅在3000套左右，僅占到全市住宅存量的3%。”，任啟鑫表示。
但伴隨著城區可開發土地的日益減少，豐臺重新受到市場關註。豐臺區內位於三、四環的高價地的集中推出，再次拉升瞭豐臺區的市場熱度。並且受到土地成本的拉升，這類項目多將以豪宅產品面世，使得豐臺區作為“高端新貴”的姿態初露端倪。
今年10月，豐臺區將有天恒金融街公園懿府、釣雲臺等中高端項目入市。
此外，豐臺三、四環之間還有已入市的龍湖西宸原著，尚未入市的泰禾西局地塊、愗源夏傢胡同地塊、華潤亞林西地塊、中鐵建方興石榴莊地塊等高價地，以及將於9月底出讓的樊傢村“準地王”地塊。隨著這些項目的逐漸入市，豐臺將成為繼東壩之後新興的“豪宅區”。
采寫/新京報
購房貼士
算賬 首套房商貸利率4.87%
今年以來，購房政策和貸款政策方面多次向購房者傾斜，為購房者帶來諸多利好。
經過年內四次降息，目前商業貸款首套房年利率最低為4.87%。北京公積金貸款5年期以上的貸款利率由3.5%下調至3.25%。從中國近20次房貸利率變化看，無論是商貸還是公積金貸款的年利率都刷新瞭最低紀錄。
同時，北京公積金個人貸款可貸金額從80萬元上調到120萬元。9月14日起，在北京擁有1套住房並已結清公積金貸款的，二套房公積金貸款最低首付款比例從30%降到20%。
這些政策均為剛需和改善型購房者帶來資金方面的利好。業內提醒購房者，要抓住樓市的窗口期，選擇合適的房源。
挑選 商住房考慮層高配套
今年以來，商住產品受到購房者和投資者的持續關註。不過在選擇商住產品時，要認真甄別產品的設計以及周邊的配套交通等因素。
目前市場在售的商住項目大多是層高為4.9米的LOFT戶型，由於要給首層預留較大高度作為日常生活工作使用，這樣往往導致上層過於逼仄。建議優先考慮層高超過5米的商住項目。
同時，對於自住型購房者來說，商住項目電價、水價、物業費等都按照商業標準收取，居住成本略高。同時，商住樓因為具有辦公用途，所以居住環境和人員也較復雜，居住的舒適性不免打瞭折扣。
此外，商住項目的土地使用年限一般隻有四五十年，無論是將商住樓看做是作為過渡階段的使用還是投資置業，都應結合項目年限作出考量。
提醒 環北京優選品牌房企
京津冀協同發展背景下，不少置業者將目光投到環北京區域。不過在選擇環北京區域樓盤時，建議購房者詳細瞭解項目所在區域的規劃和發展前景，避免被開發商的說辭一葉障目。
同時，最近兩年，環北京區域有開發商跑路、樓盤爛尾的現象時有發生。置業者在環北京區域購置房產時，一定要選擇五證俱全的品牌開發商推出的項目。
(責任編輯：UF020)
新聞來源http://business.sohu.com/20151002/n422517818.shtml
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